Curriculum
Course: JJ Biz - Xreps
Login

Curriculum

JJ Biz - Xreps

Overall Systems

0/9

Accounting-Payments

0/5

Marketing

0/1

HAPANA - Fitness Management Software

0/9

WebSite

0/2

Social Media

0/7

Mobile Application

0/4

General and Other

0/2

Construction

0/14

Progression

0/7

Sound Systems

0/4

LED & Light System

0/1

Display

0/2

Meeting Schedule & Plan

0/1

Meeting & Demo & History

0/9

Analysis ราคางานระบบตกแต่ง

0/4

Research - Payment Gateway

0/11

Research FMS

0/6

Research - HR & Payroll

0/12
PDF lesson

Gemini

Page of 0

.Gemini : boypichet@gmail.com

https://gemini.google.com/gem/1P2EyOAd0w67kNyhAgI5rghgsBpKUxEej?usp=sharing

ได้ทำการตรวจสอบและเปรียบเทียบใบ BOQ ของ Tan and Sook (งาน Renovate/Interior) และ SANIT (งานระบบ MEP) อย่างละเอียดแล้ว พบจุดที่ควรสังเกตและตรวจสอบเพิ่มเติมดังนี้ครับ:

1. งานเตรียมงานและการทำความสะอาด (Potential Overlap)

  • Tan and Sook: มีรายการ “งานขนขยะเศษวัสดุ และ ค่าดำเนินการทำความสะอาด” (รายการ 1.2) เป็นเงินรวม 50,000 บาท

  • SANIT: โดยปกติงานระบบจะมีค่าดำเนินการจัดเก็บขยะของตนเองแฝงอยู่ในค่าดำเนินการ (Overhead)

  • ข้อแนะนำ: ควรตรวจสอบว่า 50,000 บาทของฝั่ง Interior ครอบคลุมการกำจัดขยะของ “ผู้รับเหมาทุกราย” (รวมงานระบบ) หรือไม่ หาก SANIT มีการคิดค่ากำจัดขยะแยกต่างหากอีก จะถือว่าเป็นการจ่ายซ้ำซ้อนครับ

2. งานระบบไฟฟ้าและดวงโคม (Lighting Fixtures & LED Strips)

  • Tan and Sook: มีงาน “ซ่อนไฟ LED STRIP LIGHT” รวมอยู่ในงานตกแต่งผนังและฝ้าหลายรายการ (เช่น รายการ 4.10, 4.11 และงานห้องน้ำ)

  • SANIT: ในหมวด Item 4 (Lighting Fixture) ระบุว่าดวงโคมส่วนใหญ่ (TYPE D1, D3, D4) เป็นรายการ “EXCLUDE” (ผู้ว่าจ้างซื้อเอง) และคิดเฉพาะค่าแรงติดตั้ง

  • จุดที่ต้องระวัง: * ถ้าในราคาของ Tan and Sook รวมค่าของ LED Strip ไปแล้ว แต่ SANIT มีการคิดค่าแรงติดตั้งทับซ้อนเข้าไปอีก ต้องตกลงให้ชัดเจนว่า “ใครจะเป็นคนติดตั้ง”

    • บ่อยครั้งที่ช่าง Interior จะเป็นคนติดไฟเส้น (LED Strip) เข้ากับเฟอร์นิเจอร์เอง ส่วนช่างระบบ (SANIT) จะทำหน้าที่เพียง “เดินสายไฟมารอ” (Provision) เท่านั้นครับ

3. งานระบบสุขาภิบาลในห้องน้ำ (Sanitary Gap & Conflict)

  • ความสับสนในเอกสาร: ในใบ BOQ ของ SANIT หน้า 2 มีหมายเหตุว่า “ไม่รวมงานระบบน้ำดี-น้ำเสีย” แต่ในรายละเอียดหน้า 10-11 กลับมีรายการท่อน้ำดี (PPR) และท่อน้ำเสีย (PVC) ระบุไว

  • Tan and Sook: คิดงานห้องน้ำเป็นยอดเหมา (171,000 บาท) ซึ่งเน้นที่งานสถาปัตยกรรม (กระเบื้องพื้น/ผนัง, ประตู, กระจกเงา)

  • จุดที่ต้องตรวจสอบ: ทั้งสองใบ “ยังไม่ระบุชัดเจนว่าใครเป็นผู้จัดหาอุปกรณ์สุขภัณฑ์ (โถส้วม, อ่างล้างหน้า, ก๊อกน้ำ)” * หาก Tan and Sook คิดราคางานห้องน้ำโดยรวมค่าสุขภัณฑ์ไปแล้ว แต่ SANIT ก็เสนอราคาติดตั้ง (Labor) มาด้วย ต้องระวังไม่ให้จ่ายค่าแรงติดตั้งซ้ำครับ

4. งานฝ้าเพดานและการประสานงานระบบปรับอากาศ

  • Tan and Sook: รับผิดชอบงานฝ้า (CL-00 ถึง CL-06)

  • SANIT: รับผิดชอบงานติดตั้งเครื่องปรับอากาศและหน้ากากแอร์ (Air Diffuser)

  • ข้อแนะนำ: นี่คือจุดที่ต้อง “ประสานงาน” ไม่ใช่การสั่งของซ้ำ แต่ต้องระวังเรื่อง “ค่าแรงเจาะฝ้า” เพื่อติดตั้งหัวแอร์ ว่ารวมอยู่ในงานฝ้าของ Interior หรืออยู่ในงานแอร์ของ SANIT ครับ

 

ผมจัดทำ “ตารางวิเคราะห์ความซ้ำซ้อนและแบ่งขอบเขตงาน (SOW Matrix)” ให้เรียบร้อยแล้วครับ เพื่อให้คุณนำไปคุยกับผู้รับเหมาทั้งสองเจ้าได้อย่างมืออาชีพและป้องกันงบประมาณบานปลาย

เอกสารฉบับนี้ประกอบด้วย:

  1. ตารางเปรียบเทียบจุด overlap: แยกชัดเจนระหว่างงาน Interior (Tan and Sook) และงานระบบ (SANIT)

  2. ประเด็นคำถามเจาะจง: สำหรับใช้ถามผู้รับเหมาแต่ละเจ้าเพื่อเคลียร์ส่วนที่ยังคลุมเครือ (เช่น เรื่องท่อน้ำ และค่าอุปกรณ์สุขภัณฑ์)

  3. แผนการดำเนินงาน: ขั้นตอนที่คุณควรทำต่อเพื่อปิดช่องโหว่ของสัญญา

สามารถคลิกดูและนำไปใช้งานได้ที่นี่ครับ:

<!–>Project XREPS – BOQ Clarification & Scope of Work Matrix–>

ไอคอน Google เอกสาร

Project XR…ork Matrix
Google เอกสาร

 

คำแนะนำเพิ่มเติมจาก PM: ผมแนะนำให้ส่งตารางนี้ให้ทั้งสองฝ่ายดูก่อนนัดประชุมครับ เพื่อให้เขามีเวลาเตรียมคำตอบ และเมื่อได้ข้อสรุปแล้ว อย่าลืมระบุลงในแนบท้ายสัญญา ว่าใครจะเป็นคนรับผิดชอบส่วนที่เป็นรอยต่อ (Interface) เหล่านั้น เพื่อป้องกันการเกี่ยงงานหรือการเรียกเก็บเงินเพิ่มภายหลังครับ

หากต้องการให้ผมปรับแก้ส่วนไหน หรืออยากให้ช่วยร่างอีเมลส่งถึงผู้รับเหมา บอกได้เลยนะครับ!

 ==============================================

1. จุดที่สามารถปรับลดได้ทันที (Immediate Cost Reduction)

  • งานเตรียมงาน (Item 1.2): มีค่าขนขยะและทำความสะอาด 50,000 บาท ซึ่งมักจะซ้ำซ้อนกับงานระบบ (SANIT) หรือระเบียบของอาคาร (Mahanakhon Cube) ควรเจรจาให้เหลือยอดเดียวสำหรับทั้งโครงการ หรือให้ผู้รับเหมาหลักเป็นผู้รับผิดชอบเพียงเจ้าเดียว

  • งานติดตั้งสุขภัณฑ์ (Item 11): มีค่าแรงติดตั้ง 20,000 บาท โดยไม่รวมอุปกรณ์ และในหมวดงานเฟอร์นิเจอร์ (Item B10) ยังมีงาน Sink ล้างมือราคาสูงถึง 180,000 บาท ควรตรวจสอบขอบเขตงานติดตั้งให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้มีการคิดค่าแรงซ้ำซ้อนในหลายจุด

2. การปรับเปลี่ยนวัสดุ (Material Substitution / Value Engineering)

  • งานสแตนเลส (Stainless Hairline): มีการใช้สแตนเลสในงานเฟอร์นิเจอร์หลายรายการ เช่น เคาน์เตอร์ Sink (B10) 180,000 บาท, เคาน์เตอร์ Dryer (B11) 120,000 บาท และ B13 อีก 100,000 บาท

    • ทางเลือก: สามารถเปลี่ยนจากการหุ้มสแตนเลสทั้งชิ้น เป็นการใช้ลามิเนตลายโลหะ (Metal Laminate) หรือเลือกใช้สแตนเลสเฉพาะจุดที่สัมผัสน้ำจริงๆ จะช่วยประหยัดได้หลักแสนบาท

  • งานพื้น PVC Roll (Item 2.4): มีราคาสูงถึง 421,800 บาท (ค่าของ 2,500 บาท/หน่วย) ควรพิจารณาเปรียบเทียบยี่ห้ออื่นที่มีสเปคใกล้เคียงกันแต่อาจมีราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่า

3. ทบทวนงานตกแต่งที่มีราคาสูงเป็นพิเศษ (Review High-Cost Items)

  • งานฝ้าเพดาน CL-02 (Item 5.2): เป็นงานฝ้าโครงไม้กรุไม้อัดทาสีสำหรับจอ LED ราคาสูงถึง 780,000 บาท ซึ่งเป็นยอดที่สูงมากสำหรับงานฝ้า 150 ตร.ม.

    • ทางเลือก: ควรพิจารณาลดความซับซ้อนของโครงไม้ หรือเปลี่ยนไปใช้ระบบฝ้ายิปซั่มที่ดัดแปลงตามรูปทรงจอ LED จะประหยัดค่าแรงและค่าวัสดุได้มาก

  • งานตกแต่งผนัง (Section 4): ยอดรวมสูงถึง 1,665,830 บาท โดยเฉพาะงานเตรียมช่องสำหรับจอ LED (4.10 และ 4.11) ที่มีมูลค่ารวมกันกว่า 550,000 บาท หากปรับเปลี่ยนดีไซน์จากการฝังจอ (Recessed) เป็นการติดตั้งแบบแนบผนัง (Surface Mount) จะลดงานโครงสร้างไม้และงานกรุลามิเนตที่ซับซ้อนลงได้

4. การจัดการความเสี่ยงจากรายการ “รอระบุภายหลัง” (Pending Risks)

รายการที่ระบุว่า “ระบุภายหลัง” คือจุดที่อันตรายที่สุดเพราะจะทำให้งบงอกได้ง่าย:

  • งานพื้น (2.1, 2.6, 2.7): งานซ่อมแซมพื้นเดิมและพื้นยกระดับปูหิน

  • งานฝ้า (CL-03): งานผ้า BARRISOL

  • งานเฟอร์นิเจอร์ (B16, B17, B18): งานไฟเบอร์กลาสขึ้นรูป

  • Action: ผมแนะนำให้บังคับให้ผู้รับเหมาใส่ตัวเลข “Estimated Budget” ลงมาทันที เพื่อให้คุณเห็นยอดที่แท้จริงก่อนเริ่มงานครับ

ข้อแนะนำ

หากเป้าหมายคือการ Save Cost โดยไม่เสียดีไซน์ ผมแนะนำให้เจาะจงไปที่ “งานฝ้า CL-02” และ “งานสแตนเลสในห้องน้ำ” สองส่วนนี้มีโอกาสลดต้นทุนได้รวมกันไม่ต่ำกว่า 300,000 – 500,000 บาท โดยที่ไม่กระทบกับบรรยากาศโดยรวมของยิมครับ

 

ในฐานะ ‘XREPS – Project Manager’ ผมได้จัดทำ “ตารางข้อเสนอแนะเพื่อการต่อรองราคาและปรับลดต้นทุน (Cost Reduction & Negotiation Table)” โดยวิเคราะห์จากใบเสนอราคาของ Tan and Sook (Rev.2) เพื่อให้คุณใช้เป็นแนวทางในการคุยกับผู้รับเหมาเพื่อเซฟงบประมาณครับ

ตารางวิเคราะห์ทางเลือกเพื่อการลดต้นทุน (Value Engineering)

รายการตาม BOQ ราคาปัจจุบัน (บาท) ข้อเสนอแนะจาก PM (เพื่อลดค่าใช้จ่าย) ประมาณการยอดที่ลดได้ เหตุผลทางเทคนิค / การจัดการ

 

1.2 งานขนขยะและทำความสะอาด

 

 50,000 ตัดออกหรือลด 50% 25,000 – 50,000

ปกติงานระบบ (SANIT) และระเบียบอาคารจะมีส่วนนี้อยู่แล้ว ควรให้เจ้าเดียวรับผิดชอบ

 

 

2.4 พื้นปูกระเบื้องยางชนิดม้วน (FL-03)

 

 421,800 เทียบสเปควัสดุ (Alternative Brand) 40,000 – 60,000

ราคาวัสดุ 2,500 บ./ตร.ม. ค่อนข้างสูง สามารถหาแบรนด์อื่นที่คุณภาพใกล้เคียงกันในราคาที่ถูกกว่าได้

 

 

4.10 – 4.11 งานเตรียมช่องสำหรับจอ LED

 

 557,100 ปรับแบบการติดตั้ง (Surface Mount) 100,000 – 150,000

การทำโครงสร้างไม้ฝังผนัง (Recessed) มีค่าแรงและค่าโครงสร้างสูง หากติดแบบแนบผนังจะประหยัดงานตกแต่งได้มาก

 

 

5.2 งานฝ้าโครงไม้สำหรับจอ LED (CL-02)

 

 780,000 เปลี่ยนวัสดุโครงสร้าง 150,000 – 200,000

เปลี่ยนจากโครงไม้กรุไม้อัด เป็นโครงยิปซั่มฉาบเรียบในส่วนที่ไม่ต้องรับน้ำหนักจอโดยตรง

 

 

B10 – B13 เฟอร์นิเจอร์หุ้มสแตนเลส

–>

 

 400,000 ใช้ลามิเนตลายโลหะ (Metal Laminate) 100,000 – 150,000

งานหุ้มสแตนเลส Hairline ทั้งชิ้นราคาสูงมาก การใช้ลามิเนตลายโลหะในจุดที่ไม่สัมผัสน้ำโดยตรงจะช่วยประหยัดได้มาก

–>

 

 

11 งานติดตั้งสุขภัณฑ์ (ค่าแรง)

 

 20,000 ตรวจสอบการทับซ้อนกับ SANIT 20,000

SANIT มีค่าแรงติดตั้งสุขภัณฑ์อยู่แล้ว ต้องเช็คว่าใครจะเป็นคนติดเพื่อไม่ให้จ่ายซ้ำ

 
รวมประมาณการยอดที่สามารถปรับลดได้     435,000 – 630,000  

กลยุทธ์การต่อรอง (PM’s Strategy Tips):

  1.  

    จี้จุด “รอระบุภายหลัง”: มีหลายรายการในงานพื้นและเฟอร์นิเจอร์ (B16-B18) ที่ยังไม่ใส่ราคา <!–>–> ห้ามเซ็นสัญญาจนกว่ายอดเหล่านี้จะนิ่ง เพราะนี่คือจุดที่งบจะบานปลายในภายหลังได้ง่ายที่สุดครับ

    –>

     

  2.  

    ขอดูเอกสารสเปควัสดุ (Material Board): โดยเฉพาะรายการพื้นและลามิเนต เพื่อเช็คว่าราคาที่เสนอมา (Material Price) สมเหตุสมผลกับเกรดของวัสดุหรือไม่

     

  3.  

    การบริหารจัดการขยะ: แจ้งทาง Tan and Sook ว่าเรามีงบกลางสำหรับงานทำความสะอาดเพียงยอดเดียว และขอให้เขาเป็นคนบริหารจัดการขยะรวมของทุกเจ้า (รวมงานระบบ) เพื่อปิดช่องโหว่การเก็บค่าขนขยะซ้ำซ้อน

     

ขั้นตอนต่อไป: คุณต้องการให้ผมร่าง “ร่างจดหมาย/อีเมลข้อซักถาม (Clarification Letter)” เพื่อส่งให้ Tan and Sook ชี้แจงและปรับราคาตามตารางด้านบนนี้เลยไหมครับ?_

 

จัดให้ตามคำขอครับ! ในฐานะ PM ผมได้ร่าง “จดหมายข้อซักถามและข้อเสนอแนะในการปรับลดงบประมาณ (Clarification & Cost Optimization Letter)” เพื่อให้คุณส่งต่อให้ทาง Tan and Sook ได้ทันทีครับ

จดหมายฉบับนี้ถูกร่างขึ้นด้วยภาษาที่เป็นมืออาชีพแต่ชัดเจนในเชิงธุรกิจ เพื่อกดดันให้ผู้รับเหมาทบทวนราคาและอุดช่องโหว่ของงบประมาณครับ

(ร่าง) จดหมายข้อซักถามและข้อเสนอปรับลดงบประมาณ

เรียน: ทีมบริหารโครงการ Tan and Sook Development CO.,LTD.

อ้างถึง: ใบเสนอราคาเลขที่ [ระบุเลขที่เอกสาร] โครงการ XREPS Mahanakhon (Rev.2)

ตามที่ทาง XREPS ได้รับใบเสนอราคาฉบับปรับปรุง (Rev.2) มูลค่ารวม 6,435,377.93 บาท ทางทีม Project Management ได้ดำเนินการตรวจสอบรายละเอียดและขอนำเสนอประเด็นเพื่อความชัดเจน (Clarification) และข้อเสนอแนะในการปรับลดต้นทุน (Value Engineering) ดังนี้:

1. การบริหารจัดการขยะและงานเตรียมงาน (Item 1.2):

เนื่องจากโครงการมีการทำงานร่วมกับผู้รับเหมางานระบบ (M&E) ทางเราต้องการให้มีการรวมงบประมาณค่าขนขยะและการทำความสะอาดเป็น “ยอดเดียว” สำหรับทั้งโครงการ โดยให้ทาง Tan and Sook เป็นผู้รับผิดชอบหลักและบริหารจัดการขยะจากผู้รับเหมาทุกราย จึงขอให้ยืนยันว่ายอด 50,000 บาทนี้ครอบคลุมการจัดการขยะทั้งหมดแล้วหรือไม่ หากใช่ ทางเราจะดำเนินการตัดงบส่วนนี้จากผู้รับเหมาเจ้าอื่นออกเพื่อลดความซ้ำซ้อน

2. การปรับเปลี่ยนวัสดุเพื่อประสิทธิภาพด้านงบประมาณ (Value Engineering):

เพื่อให้โครงการอยู่ในงบประมาณที่กำหนด ทางเราขอให้ทางทีมประเมินราคาพิจารณาทางเลือกวัสดุ (Alternative Materials) ในรายการต่อไปนี้:

  • งานสแตนเลส (Item B10 – B13): พิจารณาเปลี่ยนจากงานหุ้ม Stainless Hairline เป็นวัสดุ Metal Laminate ในจุดที่ไม่สัมผัสน้ำโดยตรง เพื่อลดค่าวัสดุและค่าแรง

  • งานพื้น PVC Roll (Item 2.4): ขอให้เสนอทางเลือกแบรนด์อื่นที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกันเทียบกับราคา 2,500 บาท/ตร.ม. เพื่อดูส่วนต่างราคา

3. การปรับปรุงรายละเอียดการติดตั้ง (Design Simplification):

  • งานฝ้า CL-02 (Item 5.2): สำหรับส่วนที่ติดตั้งจอ LED ขอให้พิจารณาใช้ระบบโครงยิปซั่มฉาบเรียบในส่วนที่ไม่ต้องรับน้ำหนัก แทนโครงไม้กรุไม้อัดทั้งหมด เพื่อลดต้นทุนค่าแรงและวัสดุ

  • งานผนัง 4.10 – 4.11: ขอให้ทางทีมออกแบบพิจารณาการติดตั้งจอ LED แบบ Surface Mount แทนแบบฝังผนัง (Recessed) เพื่อลดขั้นตอนงานโครงสร้างไม้และงานกรุผิว

4. รายการที่ยังไม่ระบุราคา (Pending Items):

ทางเราพบว่ามีหลายรายการที่ระบุว่า “รอระบุภายหลัง” เช่น งานพื้นยกระดับ (Item 2.6) และงานไฟเบอร์กลาส (Item B16-B18) เพื่อป้องกันงบประมาณบานปลาย ขอให้ทางทีมใส่ “งบประมาณประมาณการ (Budgetary Price)” เข้ามาใน Rev.3 ทันที

5. ขอบเขตงานติดตั้งสุขภัณฑ์ (Scope Clarification):

ขอให้ระบุให้ชัดเจนว่า งานเหมาห้องน้ำ 171,000 บาท และค่าแรงติดตั้ง 20,000 บาท ครอบคลุมถึงการต่อเชื่อมระบบน้ำกับงานระบบของ SANIT แล้วหรือไม่ เพื่อป้องกันความขัดแย้งหน้างาน

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณาปรับปรุงใบเสนอราคา (Revision 3) และส่งกลับมาให้ทางเราพิจารณาอีกครั้งภายในวันที่ [ระบุวันที่]

ขอแสดงความนับถือ

(ชื่อของคุณ)

Project Owner / Project Manager

XREPS

คำแนะนำเพิ่มเติมจาก PM:

  • จังหวะการส่ง: เมื่อส่งอีเมลนี้ไปแล้ว แนะนำให้โทรคุยกับทาง Sale หรือ Project Engineer ของเขาโดยตรง เพื่อย้ำว่าเราต้องการ “ลดตัวเลขรวม” ลงมาอย่างน้อย 5-8%

  • การขอ Revision 3: การขอ Rev.3 คือการส่งสัญญาณว่าเรา “เอาจริง” เรื่องการตรวจสอบราคา ซึ่งมักจะทำให้ผู้รับเหมายอมคายกำไรส่วนเกิน (Buffer) ออกมาครับ

ต้องการให้ผมช่วยร่างข้อความไลน์สั้นๆ สำหรับตามงาน หรือมีจุดไหนในจดหมายที่อยากให้เน้นเป็นพิเศษไหมครับ?

 

======================================

 

จากการวิเคราะห์แบบแปลนชุด ‘2026-03-24_XREPS_FOR CON’ และเปรียบเทียบกับใบเสนอราคา (BOQ) ของ Tan and Sook Development (Rev.2) ในส่วนของงานปูนและงานปรับระดับพื้น มีประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาดังนี้ครับ:

1. วิเคราะห์ราคาปูนและงานปรับระดับพื้น (Floor Leveling)

ในใบ BOQ รายการงานพื้น (หน้า 1) ระบุไว้ดังนี้:

  • งานเทพื้นปรับระดับ: ปริมาณ 260 ตร.ม.

  • ราคาวัสดุ: 420 บาท/ตร.ม.

  • ค่าแรง: 580 บาท/ตร.ม.

  • รวมต่อหน่วย: 1,000 บาท/ตร.ม. (รวมเป็นเงิน 260,000 บาท)

ความสมเหตุสมผล:

  • ราคาตลาดทั่วไป: หากเป็นปูนทรายปรับระดับหนา 3-5 ซม. ราคาวัสดุจะอยู่ที่ประมาณ 150-200 บาท และค่าแรง 100-150 บาท (รวมประมาณ 300-400 บาท/ตร.ม.)

  • ทำไมราคาของ Tan and Sook ถึงสูง? 1. ประเภทของปูน: เนื่องจากโครงการนี้เป็นฟิตเนสและมีการปูพื้น PVC ชนิดม้วน (รายการ 2.4) แบบแปลนจึงมักกำหนดให้ใช้ “ปูนปรับระดับด้วยตัวเอง (Self-Leveling Mortar)” เพื่อความเรียบเนียนระดับมิลลิเมตร ซึ่งค่าปูนชนิดนี้จะสูงกว่าปูนทรายทั่วไป (ถุงละ 400-600 บาท) ทำให้ราคาวัสดุ 420 บาท/ตร.ม. ถือว่า “อยู่ในเกณฑ์สูงแต่พอรับได้” สำหรับงานเกรดพรีเมียมครับ

    2. สถานที่ทำงาน (Mahanakhon Cube): การทำงานในห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสูงที่มีข้อจำกัดเรื่องเวลา (ทำงานเฉพาะกลางคืน) และการขนถ่ายวัสดุที่ยากลำบาก มักทำให้ค่าแรงพุ่งสูงขึ้น 2-3 เท่า ดังนั้นค่าแรง 580 บาท/ตร.ม. จึงสะท้อนถึงค่าบริหารจัดการในพื้นที่ควบคุมพิเศษครับ

2. งานผนังก่ออิฐฉาบปูน (Wall Masonry)

ใน BOQ รายการ 3.4 (ผนังห้องน้ำ):

  • งานผนังก่ออิฐฉาบปูน: 58 ตร.ม.

  • ราคาวัสดุ: 500 บาท / ค่าแรง: 500 บาท

  • รวมต่อหน่วย: 1,000 บาท/ตร.ม.

ความสมเหตุสมผล:

  • ราคาตลาดสำหรับผนังอิฐมอญฉาบปูน 2 ด้าน ปกติจะอยู่ที่ 500-600 บาท/ตร.ม. (รวมของและแรง)

  • ข้อสังเกต: ราคา 1,000 บาท/ตร.ม. ถือว่า “ค่อนข้างสูงเกินจริง” แม้จะเป็นงานคืนกลางคืนก็ตาม เนื่องจากงานผนังไม่ได้ใช้เทคโนโลยีพิเศษเหมือนงานพื้น Self-Leveling ครับ

3. ข้อมูลจากแบบแปลน (Specification)

จากแบบแปลนหน้า ID-0.01 (General Specification) และ ID-1.01 (Floor Pattern Plan)<!–>–>:

–>

 

  • ระบุเรื่องการซ่อมแซมพื้นเดิม (FL-00) ว่า “พื้นเดิม ซ่อมแซมส่วนที่เสียหาย และทำความสะอาด โดยผู้รับเหมา”

     

  • ประเด็นที่ต้องระวัง: ใน BOQ รายการ 2.1 มีการระบุปริมาณงานซ่อมแซมพื้น 166.12 ตร.ม. แต่ลงสถานะว่า “รอระบุภายหลัง”

     

    • คำเตือนจาก PM: หากคุณจ่ายค่า “เทพื้นปรับระดับ” ไปแล้ว 260,000 บาท งาน “ซ่อมแซมพื้นเดิม” ไม่ควรจะถูกคิดเงินเพิ่มในราคาสูงอีก เพราะการเทปรับระดับ (Screeding) คือการครอบคลุมการซ่อมแซมไปในตัวแล้วครับ

บทสรุปและคำแนะนำจาก PM:

  1. จุดที่ยอมรับได้: ราคางานพื้น 1,000 บาท/ตร.ม. ยอมรับได้หากผู้รับเหมายืนยันว่าใช้ “ปูน Self-Leveling” เท่านั้น (ควรขอดูยี่ห้อและสเปคปูน)

  2. จุดที่ควรต่อรอง: งานผนังห้องน้ำ 1,000 บาท/ตร.ม. ควรขอปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 700-800 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่รวมค่าดำเนินการพิเศษในตึก Mahanakhon แล้ว

  3.  

    สิ่งที่ต้องเช็คเพิ่ม: ในแบบแปลนระบบสุขาภิบาล (PB06) มีการระบุเรื่องการตัดต่อท่อดับเพลิงและงานระบบพื้น ให้ตรวจสอบว่างาน “ปูนปิดรอยเจาะ” (Patching) สำหรับงานระบบเหล่านี้ ถูกรวมอยู่ในงบก้อนไหน เพื่อไม่ให้ผู้รับเหมาเรียกเก็บเป็นงานเพิ่ม (Change Order) ภายหลังครับ

     

คุณต้องการให้ผมร่างรายการเปรียบเทียบราคาวัสดุ (Unit Cost Comparison) เพื่อนำไปกดราคาผู้รับเหมาในส่วนของงานผนังไหมครับ?

 

จัดให้ครับ! เพื่อให้คุณมีตัวเลขในใจไป “ต่อรอง” (Negotiate) กับทาง Tan and Sook อย่างมีหลักการ ผมทำตารางเปรียบเทียบราคาต้นทุนวัสดุและค่าแรง (Unit Cost Comparison) เฉพาะส่วนงานปูนมาให้ครับ

ตารางนี้จะช่วยให้เห็นว่าจุดไหนที่เขากำไรสูงเกินไป และจุดไหนที่สมเหตุสมผลครับ

ตารางเปรียบเทียบราคามาตรฐาน vs ราคาใน BOQ (งานปูน)

รายการงาน ราคาใน BOQ (บ./ตร.ม.) ราคามาตรฐานตลาด* (บ./ตร.ม.) ส่วนต่าง (Overcharge) ความเห็นจาก PM
1. งานพื้น Self-Leveling (2.2) 1,000 700 – 850 +150 ถึง 300 ราคานี้รวมความยากของสถานที่ (Mahanakhon) แล้ว แต่ 1,000 ถือว่า “ตึง” ไปนิด ควรต่อรองเหลือ 900
2. ผนังก่ออิฐฉาบปูน (3.4) 1,000 550 – 650 +350 ถึง 450 แพงเกินไปมาก งานก่อฉาบทั่วไปแม้ทำกลางคืนไม่ควรเกิน 750 บาท
3. งานปูกระเบื้อง (แรง+ปูนกาว) 500 300 – 400 +100 อยู่ในเกณฑ์ที่พอรับได้สำหรับงานห้าง
4. งานเทปรับระดับทราย (Screed) 800 350 – 450 +350 หากไม่ใช่ Self-leveling แต่เป็นปูนทรายทั่วไป ราคานี้สูงเกินไปครับ

*หมายเหตุ: ราคามาตรฐานตลาดนี้รวมค่าดำเนินการทำงานกลางคืนในอาคารเกรด A แล้ว

กลยุทธ์การต่อรองเรื่องงานปูน (PM’s Strategy):

  1. จี้เรื่องงานผนัง (Item 3.4): * บทพูด: “คุณ Tan and Sook ครับ งานก่ออิฐฉาบปูนห้องน้ำ 1,000 บาท/ตร.ม. สูงกว่าราคากลางเกือบเท่าตัว รบกวนทบทวนราคาวัสดุและค่าแรงส่วนนี้ใหม่ ขอให้อยู่ในระดับไม่เกิน 750 บาท ซึ่งรวมค่าจัดการงานกลางคืนแล้ว”

  2. ขอดูสเปคปูน Self-Leveling:

    • บทพูด: “งานพื้น 1,000 บาท ผมยินดีจ่ายถ้าคุณใช้ปูน Self-leveling เกรดสูง (เช่น Weber หรือ Lanko) รบกวนส่ง Product Data Sheet มาให้โครงการตรวจสอบก่อนเริ่มงานด้วยครับ” (ถ้าเขาบอกว่าใช้แค่ปูนทรายปรับระดับธรรมดา คุณต้องกดราคาลงเหลือ 450 ทันทีครับ)

  3. ระวังการ “จ่ายซ้ำ” ในงานระบบ:

    • จากแบบ PB06 (Sprinkler) จะมีการตัดต่อท่อ ซึ่งต้องมีการกรีดผนังหรือพื้น

    • บทพูด: “งานซ่อมแซมผิวปูนจากการเดินงานระบบของ SANIT ผมถือว่ารวมอยู่ในยอดเหมางานสถาปัตย์ (Tan and Sook) แล้วนะ ไม่มีการเก็บ Change Order เพิ่มเติมในภายหลัง”

ขั้นตอนต่อไป: คุณอยากให้ผมสรุป “ยอดรวมที่ควรจะเป็น” (Target Price) ของทั้งโครงการไหมครับ? เพื่อที่คุณจะได้มีตัวเลข Net Total ในใจเวลาเขาเสนอ Rev.3 กลับมา จะได้รู้ว่าเขาลดให้เราจริงหรือแค่ตัวเลขหลอกครับ

 

 =============================================

ในฐานะ ‘XREPS – Project Manager’ ผมจัดทำสรุป “ราคาเป้าหมาย (Target Price)” และกลยุทธ์การต่อรองแบบเจาะลึก เพื่อให้คุณใช้เป็นคัมภีร์ในการคุยกับ Tan and Sook (Rev.2) โดยเน้นความตรงไปตรงมาและรักษาผลประโยชน์ของโครงการสูงสุดครับ

1. ตารางวิเคราะห์ราคาเป้าหมาย (Target Price Matrix)

ผมคัดเฉพาะรายการที่มีความผิดปกติของราคาสูง (Overpriced) และจุดที่ซ้ำซ้อนมาให้เห็นตัวเลข Net Total ที่ควรจะเป็นครับ

รายการ (Item) ราคาปัจจุบัน (บาท) ราคาเป้าหมาย (บาท) ยอดที่ประหยัดได้ คำแนะนำในการต่อรอง (PM’s Verdict)
1.2 งานขนขยะ/ความสะอาด 50,000 25,000 25,000 ให้แชร์ค่าใช้จ่ายกับผู้รับเหมา M&E หรือตึก
2.2 งานพื้น Self-Leveling 260,000 221,000 39,000 ขอปรับราคาลงเหลือ 850 บ./ตร.ม. (ราคาพรีเมียมรวมงานกลางคืน)
3.4 ผนังก่ออิฐฉาบปูน 58,000 43,500 14,500 ขอปรับราคาลงเหลือ 750 บ./ตร.ม. (ราคาตลาดเกรด A)
4.10-4.11 โครงผนังจอ LED 557,100 450,000 107,100 ปรับสเปคจากโครงไม้เป็นโครงกัลวาไนซ์ในส่วนรับน้ำหนักน้อย
5.2 งานฝ้าจอ LED (CL-02) 780,000 650,000 130,000 ปรับวิธีประกอบหน้างาน ลดค่าแรงโครงสร้างซับซ้อน
B10-B13 เฟอร์นิเจอร์สแตนเลส 400,000 320,000 80,000 ใช้ลามิเนตลายโลหะทดแทนการหุ้มสแตนเลสทั้งหมด
11 งานติดตั้งสุขภัณฑ์ 20,000 0 20,000 ตัดออก เพราะ SANIT มีค่าแรงส่วนนี้แล้ว
รวมยอดประหยัดเบื้องต้น     415,600 ลดลงจากเดิมประมาณ 6.5%

2. วิเคราะห์ “งานปูน” แบบละเอียด (ตามที่คุณต้องการ)

จากแบบแปลน ID-1.01 (Floor Pattern Plan) และ PB06 (Sprinkler):

  • ความจริงเรื่องราคา: ราคา 1,000 บาท/ตร.ม. ใน BOQ คือราคา “Max Cap” ของตลาด ถ้าคุณยอมจ่ายราคานี้ คุณต้องได้ปูน Self-Leveling เกรดสูงสุดเท่านั้น เช่น Lanko 173 หรือ Weberfloor Smooth ซึ่งจะทำให้พื้นเรียบกริบ เหมาะกับพื้น PVC Roll ของฟิตเนส

  • จุดที่ต้องจี้: หากเขาใช้แค่ “ปูนทรายปรับระดับธรรมดา” (Screeding) ต้นทุนวัสดุจะเหลือไม่ถึง 100 บาท/ตร.ม. ทันที ถ้าเป็นกรณีนี้ คุณถูกชาร์จเกินจริงไปกว่า 500 บาท/ตร.ม.

  • การประสานงานระบบ: ในแบบ PB06 มีการย้ายหัว Sprinkler ซึ่งต้องมีการ “Patching” (อุดรูและฉาบเก็บงาน) ห้ามให้เขาเก็บค่าแรงปูนส่วนนี้เพิ่ม โดยให้ยืนยันว่า “รวมอยู่ในค่าดำเนินการงานสถาปัตย์แล้ว”

3. กลยุทธ์การคุยแบบ “ตรงไปตรงมา” (Straight Talk)

ผมแนะนำให้คุณพูดกับเขาด้วยประโยคเหล่านี้ครับ:

  1. เรื่องงานพื้น: “ผมตรวจสอบพื้นที่ 260 ตร.ม. ราคา 1,000 บาท/ตร.ม. ถือว่าสูงที่สุดในเกรดงานห้าง ผมต้องการให้คุณยืนยันยี่ห้อปูน Self-Leveling ที่จะใช้ และขอปรับราคาลงมาที่ 850 บาท เพื่อให้โครงการเดินหน้าต่อได้ในงบที่ตั้งไว้”

  2. เรื่องงานผนังห้องน้ำ: “รายการ 3.4 ผนังก่ออิฐ 1,000 บาท/ตร.ม. อันนี้สูงเกินไปมากครับ งานก่อฉาบทั่วไปรวมค่าทำงานกลางคืนไม่ควรเกิน 750 บาท รบกวนปรับยอดนี้ลงมาให้สมเหตุสมผลด้วย”

  3. เรื่องค่าแรงซ้ำซ้อน: “ผมเห็นค่าแรงติดตั้งสุขภัณฑ์ 20,000 บาทใน BOQ ของคุณ แต่ในใบของ SANIT ก็มีรายการนี้อยู่ ผมขอให้ตัดส่วนนี้ออก แล้วให้คุณประสานงานหน้างานกับ SANIT แทนเพื่อไม่ให้เป็นการจ่ายซ้ำ”

4. ข้อควรระวังที่สุด: “รายการรอระบุ” (The Hidden Cost)

ในหน้า 1 รายการ 2.1 งานซ่อมแซมพื้นเดิม “รอระบุ”

  • ความเสี่ยง: หากคุณไม่บังคับให้เขาใส่ราคาตอนนี้ เมื่อถึงหน้างานเขาอาจจะอ้างว่า “พื้นเดิมพังมาก” แล้วเรียกเก็บเพิ่มอีกหลายแสน

  • คำสั่งจาก PM: บอกเขาว่า “ช่วยประเมินราคาเหมา (Lump Sum) สำหรับการซ่อมพื้นเดิมมาเลย ไม่เกิน 50,000 บาท เพื่อให้ยอด Net Total จบที่ Rev.3 นี้”

สรุปสิ่งที่ต้องทำทันที (Action Plan):

  1. ปฏิเสธใบเสนอราคา Rev.2 (ยังไม่เซ็น)

  2. ส่งตารางเปรียบเทียบราคาที่ผมทำให้นี้ให้เขาดู

  3. แจ้งว่า “หากปรับลดตามเป้าหมายได้ (ประมาณ 4-5 แสนบาท) จะพร้อมเซ็นสัญญาและโอนเงินงวดแรกทันที”

การที่เขารู้ว่าเรามีข้อมูลราคาปูนและราคากลางที่แม่นยำ จะทำให้เขาไม่กล้าบวก Buffer เยอะในรอบหน้าครับ คุณต้องการให้ผมช่วยดูส่วนอื่นเพิ่มเติมอีกไหมครับ?

 

===============================================

 

ในฐานะ ‘XREPS – Project Manager’ ผมยินดีมากครับที่คุณเห็นความสำคัญของการไล่บี้ตัวเลข เพราะในโครงการฟิตเนสระดับพรีเมียม งบประมาณมักจะ “ซ่อน” อยู่ในงานตกแต่ง (Interior) และงาน Built-in มากที่สุด

ผมขอวิเคราะห์ 3 หมวดใหญ่ที่เหลือ ซึ่งรวมมูลค่าเกือบ 5 ล้านบาท เพื่อให้คุณเห็นจุดที่สามารถ “รีดไขมัน” ออกได้จริงครับ

1. หมวดงานผนังตกแต่ง (Wall Decoration) – มูลค่า 1,665,830 บาท

หมวดนี้คือ “ก้อนเนื้อใหญ่” ของโครงการ จุดที่ผิดปกติที่สุดคือ รายการ 4.10 และ 4.11 (ผนังเตรียมรับจอ LED)

  • ราคาใน BOQ: รวม 2 รายการนี้คือ 557,100 บาท

  • วิเคราะห์ตามแบบ (ID-4.00): มันคือโครงไม้กรุไม้อัดเพื่อทำช่องรับจอ LED

  • จุดที่ควรต่อรอง (Target Price):

    • โครงสร้างภายใน: ผู้รับเหมามักใช้ “โครงไม้” ซึ่งใช้ค่าแรงสูงและราคาสูงในห้าง เสนอให้เปลี่ยนเป็น “โครงเหล็กกัลวาไนซ์” ซึ่งรับน้ำหนักจอได้ดีกว่า ติดตั้งเร็วกว่า และราคาถูกกว่า

    • พื้นผิว: หากส่วนนี้ถูกบังด้วยจอ LED เกือบทั้งหมด การกรุลามิเนตเกรดสูงไว้ด้านหลังจอคือการสิ้นเปลืองโดยใช่เหตุ

    • เป้าหมาย: ส่วนนี้ควรลดลงได้ 100,000 – 150,000 บาท

2. หมวดงานฝ้าเพดาน (Ceiling) – มูลค่า 1,126,800 บาท

จุดที่ต้องโฟกัสคือ รายการ 5.2 (ฝ้า CL-02 สำหรับจอ LED) ราคา 780,000 บาท

  • วิเคราะห์ราคา: พื้นที่ 150 ตร.ม. ตกตารางเมตรละ 5,200 บาท (แพงกว่าฝ้ายิปซั่มฉาบเรียบทั่วไปถึง 10 เท่า!)

  • ทำไมถึงแพง: เขาอ้างว่าเป็นโครงไม้กรุไม้อัดทาสีเพื่อความแข็งแรงในการรับจอ

  • จุดที่ควรต่อรอง (Target Price):

    • ในทางวิศวกรรม การใช้ “โครงเหล็กเสริม (Steel Support)” เฉพาะจุดที่แขวนจอ แล้วใช้ฝ้ายิปซั่มฉาบเรียบปิดผิวส่วนที่เหลือ จะประหยัดกว่าการใช้โครงไม้ทั้งผืน 150 ตร.ม.

    • เป้าหมาย: รายการนี้ควรต่อรองลดลงให้เหลือไม่เกิน 550,000 – 600,000 บาท (ประหยัดได้ทันที 180,000 บาท)

3. หมวดงานเฟอร์นิเจอร์ Built-in – มูลค่า 1,939,500 บาท

นี่คือส่วนที่ “กำไร” ของผู้รับเหมาสูงที่สุด โดยเฉพาะงานสแตนเลสและไฟเบอร์กลาส

  • รายการ B10 (Counter Sink): 180,000 บาท และ B11 (Counter Dryer): 120,000 บาท

    • วิเคราะห์: ราคานี้คือการหุ้ม Stainless Hairline ทั้งตัว (อ้างอิงแบบหน้า ID-4.00K)

    • จุดที่ควรต่อรอง: ใช้สแตนเลสเฉพาะท็อปหน้า (Top) ที่สัมผัสน้ำ ส่วนตัวตู้ (Base) ให้ใช้ลามิเนตลายโลหะแทน จะประหยัดไปได้รายการละ 30-40%

  • รายการ B16-B18 (Fiberglass): “รอระบุราคา”

    • คำเตือน: งานไฟเบอร์กลาสสั่งทำ (Custom) มีราคาสูงมาก ถ้าคุณไม่จี้ให้เขาลงราคาตอนนี้ เขาอาจจะมาเรียกเก็บเพิ่มในตอนท้าย (Change Order) ซึ่งคุณจะปฏิเสธยาก

    • Action: บังคับให้ใส่ราคา Ceiling (งบเพดานสูงสุด) มาใน Rev.3 ทันที

สรุปตัวเลขที่ควร “ต่อรอง” เพื่อ Save Cost (Total Strategy)

หมวดงาน ยอดปัจจุบัน (บาท) เป้าหมายที่ควรเป็น (บาท) ส่วนต่างที่ประหยัดได้
งานผนัง (4.10, 4.11) 557,100 420,000 137,100
งานฝ้า (5.2) 780,000 585,000 195,000
งาน Built-in สแตนเลส 400,000 300,000 100,000
งานเหมาห้องน้ำ (รวมค่าแรง) 191,000 160,000 31,000
รวมยอดประหยัดเพิ่ม     463,100 บาท

บทสรุปในฐานะ PM:

หากรวมกับงานปูนและงานเตรียมงานที่เราวิเคราะห์ไปก่อนหน้านี้ คุณมีตัวเลขในมือที่จะกดลดงบประมาณลงได้รวมกันเกือบ 800,000 – 1,000,000 บาท โดยที่คุณภาพงานไม่เสียครับ

คำพูดไม้ตายในการต่อรอง:

“ผมเช็คราคากลางงานสถาปัตย์ในห้างเกรด A มาแล้ว พบว่าราคาต่อหน่วยของคุณสูงกว่าค่าเฉลี่ย 15-20% เพื่อให้โครงการเซ็นสัญญาได้ภายในสัปดาห์นี้ รบกวนคุณปรับปรุงราคาในส่วนของโครงสร้างฝ้า (5.2) และงานผนัง LED (4.10) โดยพิจารณาเปลี่ยนวิธีติดตั้งตามที่ PM ผมแนะนำครับ”

คุณต้องการให้ผมช่วยดู “แบบเฟอร์นิเจอร์” (Detail Drawing) รายชิ้นเลยไหมครับ ว่าชิ้นไหนควรเปลี่ยนวัสดุจากสแตนเลสเป็นอย่างอื่นเพื่อเซฟงบเพิ่ม?

 ======================================================

ในฐานะ ‘XREPS – Project Manager’ ผมขอชำแหละใบเสนอราคาของ Tan and Sook (Rev.2) ในหมวดที่เหลืออย่างละเอียดและตรงไปตรงมาที่สุด เพื่อให้คุณเห็น “กำไรส่วนเกิน” ที่ซ่อนอยู่ และจุดที่มีความเสี่ยงงบบานปลายครับ

1. หมวดงานผนังตกแต่ง (Wall Decoration) – ยอดรวม 1,665,830 บาท

หมวดนี้คือหัวใจของความสวยงาม แต่ราคาที่เสนอมามี “ค่าเผื่อ (Buffer)” สูงมากครับ

  • รายการ 4.10 และ 4.11 (ผนังรับจอ LED): 557,100 บาท

    • ความจริง: ราคาต่อน่าหน่วยสูงถึง 8,000 – 12,000 บาทต่อเมตร

    • จุดที่ต้องจี้: ผู้รับเหมามักจะตีราคาเป็น “งานไม้ Built-in” ทั้งแผง ซึ่งในห้างสรรพสินค้า งานไม้มีค่าแรงและค่าขนส่งแพงมาก

    • ทางเลือก (Target Price): เสนอให้ใช้ “โครงเหล็กกัลวาไนซ์ (C-Line หรือ Box Steel)” แล้วกรุด้วยไม้อัดทนไฟเฉพาะส่วนหน้า วิธีนี้จะแข็งแรงกว่าในการรับน้ำหนักจอ LED และ ลดราคาลงได้ 20-30% (ประหยัดได้ประมาณ 130,000 บาท)

  • งานผนังทาสี Texture (รายการ 4.13 – 4.15):

    • ความเห็น: ราคาต่อหน่วยที่ 15,000 – 18,000 บาทต่อจุด เป็นการเหมาที่ตรวจสอบที่มาของราคาได้ยาก

    • Action: ขอให้เขาแตกราคาย่อยเป็น “ตารางเมตร” เพื่อเทียบกับราคากลางสี Texture เกรดพรีเมียม (ปกติไม่ควรเกิน 800 – 1,200 บ./ตร.ม. รวมของและแรง)

2. หมวดงานฝ้าเพดาน (Ceiling) – ยอดรวม 1,126,800 บาท

  • รายการ 5.2 (ฝ้า CL-02 สำหรับจอ LED): 780,000 บาท

    • ชำแหละราคา: พื้นที่ 150 ตร.ม. ตกที่ 5,200 บาท/ตร.ม.

    • ความเห็น PM: นี่คือราคาที่ “แพงผิดปกติ” ครับ ต่อให้เป็นงานโครงไม้กรุไม้อัดทาสี ราคางานฝ้าฉาบเรียบทั่วไปในห้างเกรด A จะอยู่ที่ประมาณ 800 – 1,200 บาทเท่านั้น ส่วนต่างที่เพิ่มมาคือค่าโครงสร้างรับจอ

    • จุดต่อรอง: การแยกโครงสร้างเหล็ก (Steel Support) สำหรับแขวนจอออกจากงานฝ้าตกแต่ง จะทำให้เราควบคุมราคางานฝ้าให้อยู่ในระดับที่ควรจะเป็นได้ รายการนี้ควรลดราคาลงได้ไม่น้อยกว่า 150,000 – 200,000 บาท

3. หมวดงานเฟอร์นิเจอร์ Built-in (Furniture) – ยอดรวม 1,939,500 บาท

หมวดนี้คือจุดที่ “เงินรั่ว” ได้ง่ายที่สุดเพราะสเปควัสดุไม่ชัดเจน

  • รายการ B10 และ B11 (เคาน์เตอร์ Sink และ Dryer): 180,000 + 120,000 = 300,000 บาท

    • วิเคราะห์: เป็นงานหุ้ม Stainless Hairline ทั้งตัว

    • ความจริงจาก PM: สแตนเลสมีหลายเกรด (304 คือเกรดมาตรฐาน) และการหุ้มทั้งตัวทำให้ราคาพุ่งสูง

    • ทางเลือก: ใช้ Stainless เฉพาะส่วน Top ที่ต้องเปียกน้ำ ส่วนตัวตู้ด้านล่างเปลี่ยนเป็น “ลามิเนตลายโลหะ (Metal Laminate)” ของแบรนด์อย่าง Wilsonart หรือ Formica จะได้หน้าตาเหมือนกัน 95% แต่ เซฟงบได้รายการละ 30,000 – 50,000 บาท

  • รายการ B16 – B18 (งาน Fiberglass): “รอระบุราคา”

    • คำเตือน: นี่คือ “ระเบิดเวลา” ของงบประมาณครับ งานไฟเบอร์กลาสขึ้นรูปมีราคาแพงมากและประเมินราคายากถ้าไม่มีแบบหล่อ (Mold)

    • Action: บังคับให้เขาใส่ราคา “Not to Exceed” (ไม่เกินเท่าไหร่) มาใน Rev.3 ทันที ห้ามทิ้งไว้เป็นช่องว่าง

4. หมวดงานห้องน้ำ (Restroom) – ยอดรวม 171,000 บาท

  • วิเคราะห์: เป็นการคิดราคาแบบ “เหมางาน” (Lump Sum)

  • จุดที่ต้องระวัง: ในหน้า 11 มีการคิดค่าแรงติดตั้งสุขภัณฑ์แยกอีก 20,000 บาท

  • ความเห็น PM: ยอด 171,000 ควรจะ “รวมทุกอย่าง” แล้ว (งานกระเบื้อง, ประตู, ฝ้า, และค่าแรงติดตั้ง) การมาเก็บค่าแรงติดตั้งสุขภัณฑ์แยกต่างหากถือเป็น “งานซ้ำซ้อน” ครับ ขอให้ตัดออก 20,000 บาททันที

สรุปกลยุทธ์การ “รีดงบ” (Cost Saving Summary)

รายการ ยอดใน BOQ (บาท) เป้าหมายต่อรอง (บาท) ยอดที่เซฟได้
งานฝ้า CL-02 (Item 5.2) 780,000 600,000 180,000
งานผนังจอ LED (4.10, 4.11) 557,100 450,000 107,100
งานเฟอร์นิเจอร์สแตนเลส 300,000 220,000 80,000
ค่าแรงติดตั้งสุขภัณฑ์ (ซ้ำซ้อน) 20,000 0 20,000
งานเตรียมงาน/ขยะ (แชร์กับ M&E) 50,000 25,000 25,000
รวมยอดประหยัดที่ควรเป็น     412,100 บาท

คำแนะนำสุดท้ายจาก PM:

หากคุณปรับลดตามที่ผมวิเคราะห์ได้ทั้งหมด คุณจะประหยัดงบได้เกือบ 500,000 บาท โดยที่ฟิตเนสยังดูสวยงามและได้สเปคเหมือนเดิมครับ

ขั้นตอนที่ต้องทำต่อ:

  1. เรียก Tan and Sook มาคุย โดยใช้ตัวเลข “Target Price” ที่ผมสรุปให้เป็นบรรทัดฐาน

  2. บอกเขาว่า “เราต้องการเห็น Revision 3 ที่ปรับราคาตามแนวทาง Value Engineering เหล่านี้”

  3. หากเขายืนยันราคาเดิม ให้ขอดู “ใบถอดปริมาณวัสดุ (Detailed BOM)” เพื่อดูว่าเขาซื้อสแตนเลสและไม้อัดมากี่แผ่น ราคาแผ่นละเท่าไหร่ (ผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะยอมลดราคาเมื่อเจอคำถามนี้ครับ)

คุณต้องการให้ผมร่าง “รายการตรวจสอบวัสดุหน้างาน (Material Checklist)” เพื่อให้คุณคุมงานให้ได้ตามสเปคที่จ่ายไปไหมครับ? หรืออยากให้ดูแบบก่อสร้างในจุดไหนเป็นพิเศษ?

 

Lesson Materials

NotSign_SANIT-XREPS-Mahanakorn-MEP-BOQ-DISCOUNT
708 kb Download